Kúpa pozemku je zásadný životný krok, ku ktorému je potrebné pristupovať zodpovedne. Natrafíte na veľa otázok, ale odpovede sú rôzne. Zorientovať sa v tejto oblasti tak môže byť veľmi náročné. Poradiť si ale môžete aj bez realitného makléra. Stačí si len preštudovať pár základných tipov na tému kúpa a predaj pozemku. Vďaka tomu budete poznať problematiku z oboch strán a budete schopní spoznať, kedy je kúpa výhodná.
Radi vám poradíme, na čo sa pri kúpe pozemku zamerať a na čo si dať pozor pri jeho prípadnom predaji pozemku.
Ako prebieha kúpa a predaj pozemku
Kúpa pozemku má vždy svoje špecifiká. Záleží na tom, od koho pozemok kupujete, v akej oblasti, s akým zámerom aj v akej dobe. Univerzálny návod na kúpu pozemku preto neexistuje. Najľahšie je využiť služby realitnej kancelárie. Môžete sa ale tiež sústrediť na pár zásadných poučiek, ktoré vám pomôžu kúpiť si pozemok bez realitky a nenechať sa pritom napáliť.
Pri kúpe pozemku budete nehnuteľnosť stavať úplne od základov. Aké sú výhody novostavieb, sa dočítate v tomto článku.
Ako postupovať pri kúpe pozemku
Postup sa začína zvyčajne raz a tou istou vecou. A tou je vaše rozhodnutie. Kúpu pozemku môžete plánovať z rôznych dôvodov. Môžete sa obzerať po investícii do budúcnosti alebo chcete stavať rekreačný objekt, či napríklad rodinný dom.
Zamerajme sa na kúpu stavebných pozemkov, ktoré sú určené práve pre stavbu rekreačných objektov a rodinných domov. Na nich môžete stavať a zároveň slúžia ako výborná investícia, a to už za pár rokov alebo pokojne až v ďalekej budúcnosti.
Výber pozemku a jeho následná kúpa vám zaberie nejaký čas a je preto dobré poriadne si všetky kroky premyslieť. Začať môžete tými ľahšími a príjemnejšími vecami. Postupne sa dopracujete k tým najpodstatnejším a nakoniec bude pozemok len a len váš.
Samotná rezervácia pozemku, kúpna zmluva, platba za pozemok, prípadné stavebné povolenie a výstavba – to sú všetko časovo náročné veci, ktoré nezvládnete za týždeň. Preto začnite s dostatočným predstihom a zaoberajte sa otázkou kedy kúpiť pozemok radšej skôr ako neskôr.
Možno sa pýtate, či je lepšie a praktickejšie presťahovať sa do postaveného domu, alebo postaviť si vlastný?
„Toto je špecifická otázka, určite preferujeme novostavby či už byty, alebo domy. Ak si chcete postaviť vlastný dom, robte tak jedine vtedy, ak ste schopný si väčšinu prác urobiť sám, príp. s pomocou rodiny alebo priateľov…
Ak túto podporu nemáte, vhodné sú potom domy na kľúč, kde si klient vyberie konkrétne, z ktorých materiálov chce postaviť nehnuteľnosť.
A samozrejme to záleží aj od financií, ktoré ste ochotný investovať. Pri stavbe nového domu, je financovanie trochu komplikovanejšie.
Hovorí realitný špecialista Ivan György, ktorý reprezentuje realitnú kanceláriu Art-G Reality.
Pracujte s katastrom nehnuteľností
Prvý nástroj, s ktorým by ste sa pred kúpou pozemku mali zoznámiť, je kataster nehnuteľností. Do katastra je možné nazerať online a nájdete v ňom veľa užitočných informácií. Zobrazuje informácie o:
- type parcely,
- susedoch,
- majiteľoch a spoluvlastníci,
- bremenách,
- zástavách,
- exekúciách.
Čím viac informácií získate o pozemku dopredu, tým menej vecí vás neskôr prekvapí. Vďaka katastra nehnuteľností môžete zistiť, že na niektoré miesta ani nemá cenu vážiť cestu. Naopak, niektoré pozemky môžu byť pomenované ako: trvalý trávny porast, orná pôda, záhrada, ai. Na prvý pohľad by vás napadlo, že tu nič nepostavíte. Ale nie je to tak. Pozemky tohto typu spadajú pod poľnohospodársky pôdny fond, z ktorého môžu byť (za poplatok) vyňaté. V prípade, že vás taký pozemok zaujme, máte šancu získať h,o aj keď nie je v katastri vedený ako jedna z plôch na zastavanie.
Je tiež dôležité zoznámiť sa s územným plánom obce, ktorá sa vám zapáči. Územný plán je premyslený súbor usporiadania krajiny v danej lokalite, a to s ohľadom na využiteľnosť pozemku, možnosť zastavania určitým typom budov, na udržateľnosť a ochranu životného prostredia a hospodárstva.
Práve v tomto pláne nájdete informácie o stavebných pozemkoch v lokalite, aj napriek tomu že v katastri môžu byť uvedené pod iným označením. Akonáhle preskúmate, čo daná obec v oblasti plánuje, môžete sa pustiť do výberu konkrétnej lokality.
Nájdite si vhodnú lokalitu
Lokalita je základ. Miesto musíte vyberať s ohľadom na zámer. Ak plánujete na pozemku stavať a žiť, vyberajte podľa osobných preferencií. Ak sa chystáte pozemok predať, vyberajte tak, aby sa v budúcnosti našlo čo najviac záujemcov.
U lokality dbajte, okrem estetických a pocitových vnemov, predovšetkým na:
- okolitú výstavbu (prípadne plánované okolité výstavby),
- dopravnáúdostupnosť (podľa vašich možností, niekomu samota pri lese vadiť nebude),
- napojenie na miestnu komunikáciu (príjazdová cesta),
- orientáciu na svetové strany (napríklad pasívne a nízkonákladové stavby vyžadujú špecifickú orientáciu a nemôžete ich postaviť kdekoľvek),
- poveternostné podmienky v oblasti,
- záplavovú oblasť,
- svah,
- výsledky geologického prieskumu,
- na susedov.
Každá zo spomínaných špecifikácií pozemku má vplyv na jeho cenu a tiež na cenu (a vôbec možnosť) stavby, ktorú plánujete.
Vhodnosť pozemku k trvalému žitiu môže prekaziť okolitá výstavba – priemyselné haly alebo plánovanie budovania rušnej komunikácie.
Pozemok bez príjazdovej cesty z verejnej komunikácie môže byť vozidlom nedostupný a susedia nemusia byť ústretoví. Môže sa tak stať, že v budúcnosti sa na svoj pozemok autom ani nedostanete. Ak je majiteľom príjazdovej cesty obec alebo priamo patrí k parcele, môžete byť v kľude. Pokiaľ patrí pozemok ostatným vlastníkom, musí na ňom byť zriadené služobnosťou vecné bremeno právom chôdze a jazdy.
Stavbu môže znemožniť tiež výsledok geologického prieskumu, ktorý môže ukázať, že pozemok na stavbu nie je vhodný kvôli heterogénnemu podložiu alebo výraznému výskytu radónu.
Záplavy vás môžu potrápiť za pár rokov, až bude postavené. Nevhodná orientácia, prudký vietor a neporiadni susedia vám budú ničiť príjemné chvíľky na terase.
Na prvý pohľad nádherná lokalita môže skrývať veľa ALE, a preto je dobré zistiť si čo najviac informácií.
Spojte sa so stavebným úradom
Lokalita vás chytila za srdce a o inej nechcete ani počuť?
V tom prípade nastal čas na prvú návštevu stavebného úradu. Stavebný úrad je inštitúcia, s ktorou budete počas výstavby spolupracovať niekoľkokrát, a preto je dobré zoznámiť sa hneď na začiatku. Aj v prípade, že pozemok kupujete len ako investíciu, mali by ste presne vedieť, čo je a čo nie je možné na pozemku vytvoriť a s čím sa môžete do budúcnosti stretávať.
Základné otázky, ktoré by ste mali na stavebnom úrade vzniesť, sa týkajú:
- obmedzení na pozemku (chránená krajinná oblasť, ochranné pásmo, a pod.),
- stavebných uzáverov,
- vzdialenosť pozemku od verejnej komunikácie,
- zadržiavania dažďových vôd,
- maximálnej zastavateľnosti pozemku,
- podobe stavebného objektu – veľkosť domu, umiestnenie domu na pozemku, počet podlaží, typ strechy, fasády, okien, charakter záhrady,
- inžinierskych sietí.
Preskúmajte inžinierske siete
Inžinierske siete sú pri pozemkoch kapitola sama pre seba. Tajomný názov sa vzťahuje k základným veciam, ktoré potrebuje každý dom. Jedná sa o elektrinu, vodovod a kanalizáciu, prípadne plyn. Existuje stále veľký počet pozemkov, ktoré nie sú napojené na inžinierske siete. Tieto pozemky môžu byť lacnejšie ako tie zasieťované, avšak je dobré počítať s investovaním do alternatívnych riešení. Okrem elektrického vedenia nájdete alternatívu ku všetkému.
Elektrické vedenie je nutnosť
Elektrické vedenie na pozemku nenahradíte. Môžete sa samozrejme pokúšať o stopercentnú sebestačnosť a energiu si vyrábať sami napríklad pomocou slnečnej alebo veternej elektrárne. Vaša závislosť na okolitých vplyvoch ale bude veľmi veľká a záruka toho, že budete mať dostatok energie naopak veľmi malá. Preto je dobré vybrať pozemok, ktorý pripojenie na elektrické vedenie ponúka. Každú ďalšiu sieť ale môžete ľahko nahradiť.
Ako nahradiť vodovod?
Vodovod môžete nahradiť vlastnou studňou. V tomto prípade potrebujete samozrejme v prvom rade zistiť, či je na vašom pozemku a v jeho okolí dostatok podzemných vôd. Na toto zhodnotenie si môžete pozvať odborníka a do úvahy môžete brať tiež skúsenosti susedov, ktorí studne majú. Studňa potrebuje svoje vlastné stavebné povolenie, a preto je dobré začať s ňou. Vodu totiž určite využijete aj počas samotného stavania.
Bez kanalizácie máte dve možnosti
Kanalizáciu môžete vyriešiť hneď niekoľkými spôsobmi. Jedným z nich je bezodtoková jama na odpadové vody, ľudovo žumpa. Do tej sa odvádzajú všetky odpadové vody z domácnosti a raz za čas sa vyváža. Veľkosť záchytky určuje spotreba vody, ktorá je daná predovšetkým počtom členov domácnosti.
Ďalšou možnosťou je vybudovanie čističky odpadových vôd, ktorá odpadové vody prečistia a umožnia ich ďalšie použitie napríklad na zavlažovanie.
Ako nahradiť plyn?
Plyn je zvyčajne dôležitý pre vykurovanie alebo do kuchyne a práve tu existuje mnoho variantov. Kúriť môžete na nezasieťovanom pozemku tuhými palivami, elektrinou alebo napríklad tepelným čerpadlom.
V kuchyni potom môžete využiť aj elektrinu, indukčnú varnú dosku alebo, v prípade že sa varenie na plyne nechcete vzdať, propanbutanové bomby.
Podstatné je tiež napojenie na verejnú oznamovacie sieť. Reč je v podstate o telefónnom kábli, televíznej sieti a pevnom internetovom pripojení. Môže sa stať, že internetové pripojenie „po kábli“ nebude pre vašu domácnosť dostačujúce, a preto môžete zvážiť aj mobilné dátové pripojenie.
Kúpa pozemku bez inžinierskych sietí bude vo väčšine prípadov výrazne lacnejšia ako s nimi. Je však nutné počítať s investíciami pri zriaďovaní alternatív. Zároveň myslite tiež na možné časové oneskorenia, pretože každá prípojka prechádza procesom budovania, ktorý môže trvať až niekoľko týždňov. U niektorých pozemkov sa môže zdať, že pripojenie nebude problém, ale vždy si overte (a najlepšie nechajte potvrdiť písomne), že riešenie bude uskutočniteľné.
Vecí, na ktoré sa musíte zamerať pred zakúpením pozemku, je toľko, že by na nich nevystačila ani stovka článkov. Pri všetko môžete staviť na jednu vec. A tou je vaša intuícia. Dohodnite sa s majiteľmi a preskúmajte pozemok zblízka. Zájdite k nemu, sadnite si do trávy, zatvorte oči a predstavte si, aké by bolo tráviť práve na tomto mieste dlhší čas. Prejdite si pozemok krížom krážom a obhliadne si terén, mrknite, kde by sa vynímala aká záhradná vychytávka, predstavte si, kam by ste dali pergolu alebo altánok.
Osobná návšteva je na vyhliadnutom pozemku úplnou nevyhnutnosťou. Nielen preto, že si môžete na pár minút vyskúšať, ako by ste sa na pozemku cítili. Ale preto, že môžete vnímať okolitý ruch, môžete sa pozrieť, ako žijú susedia (aspoň navonok). Môžete zistiť, či nie sú na pozemku na prvý pohľad zrejmé nedokonalosti alebo napríklad čierne stavby, ktoré kataster neuvádza a stavebný úrad neeviduje. Z tabuliek a internetu nemôžete vyčítať všetko, ale vlastný zrak, čuch a pocity vás určite nesklamú.
Ak zistíte, že ste skutočne našli miesto, kde chcete žiť, zvážte zapojenie projektanta už v tejto fáze. Projektant vám pomôže vymyslieť technické riešenie stavby a hneď pri zbežnom preskúmaní pozemku vám povie, aké sú vaše možnosti. A naopak, aké sú na pozemku limity. Vedieť dopredu, čo si budete a nebudete môcť dovoliť, bude opäť šetriť váš čas aj peniaze.
Zmluve o kúpe pozemku venujte maximum pozornosti
Kúpna zmluva je dokument, ktorý vás môže pekne potrápiť. Preto je dobré si k nemu v pokoji sadnúť a najlepšie prizvať odborníka.
Zmluva o kúpe pozemku musí mať písomnú formu a musí obsahovať hneď niekoľko náležitostí. Patria medzi ne:
- identifikácia zmluvných strán (vaše iniciály a iniciály predávajúceho),
- identifikácia predmetu zmluvy (špecifikácia parcely, jej výmera, atď.),
- kúpna cena (vhodné je uviesť aj spôsob úhrady spolu s termíny),
- zhoda prejavu vôle (obe strany, že pozemok na predaj za podmienok uvedených v zmluve súhlasia dobrovoľne a nie sú pod nátlakom),
- dátum,
- úradne overené podpisy.
Zmluva môže byť doplnená o čokoľvek ďalšie, na čom sa strany dohodnú. Môže sa jednať o stav a termín odovzdania pozemku, o pokuty z omeškania, o zanesenie zmien do katastra nehnuteľností, a pod. Zároveň si vždy dôkladne preverte, či sa k pozemku nevzťahuje akákoľvek nájomná zmluva. V prípade, že kúpite pozemok s platnou nájomnou zmluvou, môžete mať veľké problémy nielen so stavbou, ale aj s vypovedaním tejto zmluvy a s prípadnými nájomcami.
Overte si skutočného majiteľa
Podvodníci medzi nami behajú denne a naraziť na nich môžete aj pri kúpe pozemku. Preto si dôkladne preverte, kto je skutočným majiteľom pozemku a aké sa k danej osobe vzťahujú pohľadávky. Informácie sú zvyčajne dostupné v katastri nehnuteľností. Zároveň môžete majiteľa požiadať o preukázanie bezdlžnosti a o uvedení faktu, že pozemok nie je zaťažený právnymi chybami, ako sú exekúcie, konkurzy a podobne.
Konzultujte zmluvu s právnikmi
Zmluva o kúpe pozemku môže mať niekoľko podôb. Môžete sa stretnúť so zmluvou o budúcej zmluve, s rezervačnou zmluvou, ak si pred kúpou pozemku vybavujete hypotéku, a podobne. Vždy preto investuje, aspoň drobnú sumu, do konzultácie s právnikmi.
Daň z nadobudnutia nehnuteľnosti už nezaplatíte
Pozemky, rovnako ako čokoľvek iné, podliehajú daňovej povinnosti. Dane, ktoré sa k nim vzťahujú, sú však úplne iného charakteru než dane „bežné“. Daň sa hradí vždy raz za rok. V rámci dane z nehnuteľností sa platí:
Ako predať pozemok
Jedna vec je kúpa pozemku, druhá jeho predaj. K tomu vás môže doviesť mnoho situácií. Môžete zmeniť svoje preferencie, rozhodnúť sa pre iné miesto k životu, alebo sa zmení vaša rodinná situácia. Či je to vaším zámerom od začiatku.
Tak ako existuje veľa tipov pre správnu kúpu pozemku, existujú rady ohľadne predaja pozemku. A hoci je každý predaj individuálny, mali by ste sa zorientovať aspoň v základných bodoch. Ako postupovať pri predaji pozemku?
Pozemok na predaj zvládnete aj bez realitnej kancelárie
Snom každého predávajúceho je predať pozemok a zarobiť na ňom. Nikto si neželá prerobiť alebo zaplatiť vysoké provízie realitke. Predať pozemok správne a výhodne určite zvládnete aj bez realitného makléra.
Celý proces bude vyžadovať o kus viac práce a vašej energie, ale dielo sa iste podarí. Navyše, vynechaním medzičlánku medzi vami a kupujúcim, môžete celú transakciu urýchliť a pozemok tak predáte oveľa rýchlejšie. Stačí si len presne stanoviť pravidlá a byť obozretný.
S tým vám pomôžu experti. Ak predávate prvýkrát, obráťte sa na niekoho, kto trhu s nehnuteľnosťami skutočne rozumie a zodpovie vaše otázky. Môže sa jednať o nezávislého realitného experta alebo právnika, ktorý sa na oblasť nehnuteľností špecializuje. Tieto služby sú zvyčajne ponúkané za hodinovú sadzbu a vy tak za jedno popoludnie môžete zistiť veľa užitočných informácií, ktoré vám predaj uľahčia.
Kúpa pozemku ako investícia a následný predaj
Je veľmi dobre možné, že už keď ste pozemok kupovali, bolo vám jasné, že o miesto pre váš život sa nejedná. Mali ste jednoducho príležitosť a pozemok ste si kúpili ako investíciu. Je prirodzené, že na jeho predaji by ste radi nejakú tú korunu utŕžili a máte niekoľko možností, ako to docieliť.
Predaj pozemku ide s hypotékou i bez
Určite je možné, že váš pozemok sa zhodnotí sám. Cena nehnuteľností totiž veľmi rýchlo rastie, v niektorých lokalitách až závratne. Pozemok, ktorý ste kúpili relatívne lacno, môže mať o pár rokov neskôr úplne inú predajnú cenu. Ak ste ho kúpili za našetrené peniaze, jeho predaj bude jednoduchý.
Poradiť si ale môžete ľahko aj so situáciou, kedy ste si na pozemok brali hypotéku. Predaj pozemku s hypotékou je úplne bežná vec. Vaša hypotéka sa môže previesť na kupujúceho, ktorý si ju, s nutnými rozdiely doplatí sám. Môže tiež dôjsť k tomu, že kupujúci zaplatí plnú úhradu a hypotéka tak zanikne. Banky ponúka mnoho riešení a predaj tak nemusí byť vôbec problematický.
Pozemok s inžinierskymi sieťami predáte ľahšie
Výbornou možnosťou, ako zhodnotiť pozemok, je vybudovanie inžinierskych sietí. Pozemok bez nich totiž kúpite za výrazne nižšiu cenu, a hoci bude realizácia sietí nejaký čas trvať, vo výsledku sa môže cena pozemku naozaj zaujímavo premeniť. Pre kupujúcich je vždy jednoduchšie zhotovovať pozemok, ktorý je zosieťovaný a u ktorého je istota, že sa na ňom bude dať stavať. Siete sú veľmi spoľahlivý ukazovateľ.
Zároveň je dobré vyriešiť k pozemku príjazdovú cestu. Predaj pozemku bez prístupovej cesty môže byť totiž veľmi ošemetný a aj v prípade, že sa vám podarí, môže novým majiteľom taká vec pekne zavariť. Je potom otázkou, či to za prípadné problémy a nepríjemnosti stojí. Prerokovať môžete tiež možnosti stavby na stavebnom úrade a urobiť geologický prieskum. Každé „lajstro“, ktoré budete môcť kupujúcim ponúknuť, zvyšuje hodnotu vášho pozemku.
Záujem je aj o špecifické pozemky
Máte pozemok s potokom, rybníkom, myslíte, že by bol vhodný pre rybárov, ale nie ste si istí, že ho niekto kúpi? Kúpi. Pozemky sú proste lukratívne komodita a verte, že záujem je aj o tie špecifické. Dopyt je momentálne aj po pozemkoch, ktoré sú vhodné pre mobilné domovy čiže mobilheimy. Aj keď sa jedná o „prenosný“ domov, potrebuje kanalizáciu (alebo jamku), vodovod a elektrinu, a preto je k tomuto predaju (zas a znova) vhodný zasieťovaný pozemok.
Možno predať pozemok s árendou?
Predať môžete tiež pozemok s árendou, dôležité je len jasne vysvetliť, aké sú podmienky nájomnej zmluvy a overiť si, či je s tým kupujúci uzrozumený. Zároveň dajte pozor na to, či nájomca nemá predkupné právo. Rovnaké je to potom u predaja pozemku s nájomnou zmluvou.
Je nevyhnutný súhlas spoluvlastníka pre predaj pozemku?
Ak vlastníte pozemok s niekým napoly, či už sa jedná o rodinu alebo len suseda, máte samozrejme právo svoju polovicu predať. Častým dotazom je, či je nevyhnutný súhlas spolumajiteľa. Nie je. So svojou ideálnou polovicou môžete nakladať podľa vlastného uváženia a máte teda možnosť ju predať bez súhlasu spoluvlastníka.
Aj k pozemkom sa viaže DPH, pre vás platiť nemusí
Daň z pridanej hodnoty čiže DPH sa viaže tiež k pozemkom. Nemusíte ju platit:
- pri predaji nehnuteľnosti po uplynutí 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia (platí len pri nehnuteľnostiach, ktoré nie sú zaradené v obchodnom majetku firmy)
- pri predaji nehnuteľnosti, ktorá bola nadobudnutá dedením (platí len pri nehnuteľnostiach, ktoré nie sú zaradené v obchodnom majetku firmy):
- po uplynutí 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia dedičom (pre prípad dedenia v druhom rade dedenia)
- po uplynutí 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia poručiteľom (pre prípad dedenia v prvom rade dedenia)
- pri predaji nehnuteľnosti nadobudnutej najneskôr do 21.12.2010 a ak predajca v nej mal trvalý pobyt minimálne 2 roky pred jej predajom (platí len pri byte alebo obytnom dome s najviac dvoma bytmi a vrátane pozemkov)
- pri predaji nehnuteľnosti vydanej podľa osobitných predpisov (tieto predpisy sa vzťahujú na proces vydania v rámci reštitúcii)
- pri predaji nehnuteľnosti po uplynutí 5 rokov od jej vyradenia z obchodného majetku (platí pre nehnuteľnosti, ktoré boli zaradené do obchodného majetku firmy)
Kúpa aj predaj nehnuteľnosti sú životné kroky, ktoré väčšina z nás podstupuje raz, dvakrát za život. Je preto dobré je neunáhliť, venovať dostatok času príprave a predovšetkým samotnému nákup / predaj.
Svet nehnuteľností je plný dravcov, ktorí sa snažia niečo zarobiť. Nie vždy je ale práve zisk tou najlepšou motiváciou. Pokúste sa pozerať na tieto procesy z oboch strán – ako kupujúci aj ako predávajúci – a postupujte podľa svojho najlepšieho vedomia a svedomia.
S našimi tipmi a radami určite vedľa nešliapnete. Držíme vám palce.
Inšpirovať sa výstavbou môžete tu: https://www.domium.sk/2020/05/1-inspirujte-sa-moderne-vily-v-nasom-hlavnom-meste/.
